Закон 214-фз в последней редакции

Содержание:

Лед тронулся – готов проект изменений в 214‑ФЗ и 218‑ФЗ, – но вопросы по налогам пока заморожены

Участники Круглого стола «Взаимодействие банков с застройщиками в рамках 218‑ФЗ» на международной выставке BATIMAT RUSSIA обсудили Законопроект изменений в 214‑ФЗ и 218‑ФЗ, где спикерами выступили представители этой рабочей группы – Бритов О.А. и Горбунов В.Е. Данный Законопроект вынесен членом Совета Федерации Матвиенко В.И. на рассмотрение в Госдуму.

Аудиторская компания «Эксклюзив Консалтинг» получила приглашение войти в рабочую группу «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» возглавляемую губернатором Санкт-Петербурга Полтавченко Г.С. Основной фокус аудиторов будет направлен на вопросы налогообложения в рамках действия 214‑ФЗ и 218‑ФЗ после 1 июля 2018 года.

В частности, в последней редакции 214-ФЗ исчезло понятие «Услуги застройщика», в то время как в НК РФ оно имеется и не облагается НДС (пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Это обстоятельство порождает неясность в вопросах формирования финансового результата (дохода) у застройщиков и его освобождения от НДС.

Вторая острая тема в налогообложении застройщиков – это целевое/нецелевое использование средств дольщиков и последствия в этой части при исчислении налога на прибыль (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).

Это только часть вопросов, которые требуют правового осознания и разъяснений фискальных органов, которые будут запрашивать аудиторы «Эксклюзив Консалтинг». И, не исключено, что потребуется дополнительная проработка законодательства о долевом строительстве для восстановления баланса интересов застройщиков и Государства в налоговом аспекте.

Пояснительная записка

к проекту федерального закона «О внесении изменений в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Законопроект о внесении изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон о долевом строительстве») направлен на обеспечение стабильности деятельности по созданию многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в целях защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Предлагаемые законопроектом в интересах участников долевого строительства методы регулирования операционной деятельности по застройке позволят без ущерба для пресекающих деятельность недобросовестных застройщиков положений Закона о долевом строительстве, обеспечить устойчивость нормальной деятельности соблюдающих требования закона и добросовестных участников рынка. Таким образом, будет упрочена основа для успешной реализации строительных проектов с привлечением средств участников долевого строительства, с учетом вступающих в силу с 01.07.2018 изменений в Закон о долевом строительстве (внесены Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее – «Закон 218-ФЗ»), которые предусматривают повышенные требования к застройщикам, привлекающим денежные средства участников долевого строительства.

Права участников долевого строительства будут защищены должным образом, только если в обмен на вносимые ими денежные средства им будут своевременно предоставляться объекты долевого строительства надлежащего качества, и при этом ожидания участников долевого строительства относительно параметров среды расположения объекта долевого участия будут оправданы. Таким образом, регуляторные ограничения в отношении застройщиков не должны приводить к фактической невозможности реализации строительных проектов и ухудшению работы строительной отрасли в целом, поскольку это отрицательно скажется в первую очередь на положении участников долевого строительства без возможности для них получить адекватную компенсацию. Кроме этого необходимо учитывать, что дополнительные затраты застройщика приведут к увеличению стоимости жилья и иных объектов долевого строительства для их приобретателей, и поэтому в интересах этих приобретателей — в пределах разумного избегать регуляторных требований, необоснованно повышающих издержки застройщиков.

Положения Закона о долевом строительстве в редакции Закона 218-ФЗ создают риски:

  • невозможности надлежащего и своевременного обеспечения объектов долевого строительства необходимой инженерной, социальной и дорожной инфраструктурой, а также элементами благоустройства;
  • неисполнения застройщиками своих обязательств по договорам, заключенным в публичных интересах с субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями, а также по договорам с участниками долевого строительства;
  • невозможности обеспечить сбалансированное и непрерывное финансирование проектов по созданию многоквартирных домов и связанных с ними иных объектов недвижимости и, соответственно, риски задержек в осуществлении этих проектов;
  • существенного увеличения стоимости строительства и, соответственно, цен на рынке жилья;
  • необоснованной приостановки деятельности застройщика, соответствующим образом отражающиеся на участниках долевого строительства последствия которой для проекта будет невозможно устранить.
  • Для обеспечения устойчивого функционирования строительной отрасли в интересах участников долевого строительства законопроектом предусматривается:

    1. Возможность для застройщика обеспечить строительство не только многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства, на определенном земельном участке, но и объектов (в т. ч. линейных) инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, необходимых для создания функциональной и комфортной среды проживания для будущих собственников таких объектов долевого строительства в соответствии с требованиями законодательства и договоров, заключенных застройщиком с публично-правовым образованием. Текущая редакция Закона о долевом строительстве, требующая от застройщика осуществления проекта в рамках только одного разрешения на строительство в единицу времени, допускает риск невозможности создания такой инфраструктуры и неисполнения застройщиком своих соответствующих обязательств в ущерб интересам участников долевого строительства;
    2. Возможность для застройщика финансировать проект в том числе за счет целевых займов от аффилированных лиц, а не только за счет целевых кредитов кредитных организаций. Таким образом, застройщик сможет лучше контролировать обеспеченность проекта финансированием и своевременно устранять кассовые разрывы, предотвращая приостановки процесса строительства;
    3. Включение в перечень допустимых обязательств застройщика таких обычных для его деятельности обязательств, как (1) платежные обязательства в связи с приобретением земельного участка в собственность, (2) гарантийные обязательства в отношении ранее введенных застройщиком в эксплуатацию многоквартирных домов, иных объектов недвижимости и благоустройства, (3) обязательства по договорам с публично-правовыми образованиями о создании объектов инфраструктуры и благоустройства. Очевидно, что возможность для застройщика нести и исполнять данные обязательства является критичной с точки зрения соблюдения интересов участников долевого строительства;
    4. Право застройщика при наличии налоговых претензий или мнения уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ о несоответствии застройщика требованиям Закона о долевом строительстве защитить свою позицию в установленном законом порядке, прежде чем его деятельность по привлечению средств участников долевого строительства, а фактически — деятельность в рамках проекта будет приостановлена. Уязвимость застройщика и проекта по отношению к требованиям и претензиям контролирующих органов, исключающая возможность для застройщика эффективно предотвратить такие последствия путем обращения в суд, с большой степенью вероятности приведет к остановке проекта и банкротству застройщика;
    5. Возможность для застройщика иметь счета в нескольких уполномоченных банках (то есть банках, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации, и включенных в список Центрального банка России), с привязкой проекта, осуществляемого по одному разрешению на строительство, к одному конкретному счету в таком банке. При этом застройщик должен быть вправе сменить обслуживающий его банк в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Таким образом, застройщик сможет избежать потенциальных злоупотреблений со стороны банка, которые вероятны при наличии только одного счета застройщика в одном банке, полностью контролирующем все расчеты по проекту, без возможности сменить банк. В частности, текущая редакция Закона о долевом строительстве позволяет банку навязывать неблагоприятные условия оказания банковских услуг (в том числе, завышенный размер комиссии), что приведет к удорожанию проекта в ущерб интересам участников долевого строительства.
    6. Право застройщика использовать денежные средства со специального банковского счета для дальнейшей деятельности, в том числе для финансирования новых проектов уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего объекта. Поскольку наличие разрешения на ввод в эксплуатацию означает фактическую готовность объектов долевого строительства к передаче, и при этом права участников долевого строительства на своевременное получение этих объектов по-прежнему защищены положениями Закона о долевом строительстве, а также законодательством о защите прав потребителей, данное изменение не ухудшит их положения. Одновременно, средства застройщика не будут заморожены на неопределенный период до завершения передачи всех объектов участникам долевого строительства, которая может затянуться по не зависящим от застройщика причинам.

    Законопроект также развивает переходные положения Закона № 218-ФЗ с тем, чтобы новые, существенно изменившиеся правила организации всей деятельности застройщика не затронули ранее начатые масштабные проекты, в том числе по договорам о развитии застроенной территории, договорам о комплексном освоении территории, в том числе в целях строительства стандартного жилья, или договорам аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства, договорам о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей или договорам о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления. Застройщики, ранее заключившие такие договоры, исходили из совершенно иного регулирования при осуществлении ими таких проектов и распланировали свою деятельность определенным образом (определили количество земельных участков в проекте, порядок разработки проектной документации и получения разрешений на строительства, очередность строительства, порядок обеспечения проекта элементами благоустройства и необходимой инфраструктурой и тому подобное). При вступающем в силу с 01.07.2018 изменении регулирования завершение таких проектов по разработанному плану (как и изменение этого плана, уже реализованного в определенной части) окажется невозможным, что резко негативно повлияет на участников долевого строительства, уже предоставивших средства для финансирования соответствующих объектов. Кроме этого, такое существенное изменение регулирования в отношении начатых инвестиционных проектов означало бы отсутствие каких-либо гарантий стабильности инвестиций, что в целом крайне негативно сказалось бы не только на всей строительной отрасли, но и в целом на инвестиционном климате Российской Федерации.

    Таким образом, предлагаемые законопроектом изменения позволят сохранить установленный Законом о долевом участии эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства и при этом повысят гарантии такой защиты путем обеспечения работоспособности строительных проектов, что, в свою очередь, приведет к росту строительства жилья и соответственно к улучшению жилищных условий граждан.

    Законопроект не содержит положений, противоречащих положениям Договора о Евразийском экономическом союзе, а также положениям иных международных договоров Российской Федерации.

    Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (214-ФЗ) 2018

    О долевом строительстве (214-ФЗ) в последней действующей редакции от 30 июля 2018 года.

    Сравнить, что изменилось в текущей редакции по сравнению с предыдущей

    ! Закон имеет новую редакцию, вступающую в силу 30 сентября 2018 года.
    Посмотреть изменения в будущей редакции

    Вы можете сравнить редакции данного закона, выбрав даты вступления редакций в силу и нажать на кнопку «Сравнить». Все последние изменения и дополнения откроются перед Вами как на ладони.

    Договор-Юрист.Ру постоянно следит за актуализацией кодексов и законов.

    Так, например, О долевом строительстве (214-ФЗ) имеет будущую редакцию только от 30 сентября 2018 года

    Шансов найти более свежую действующую редакцию — нет.

    ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (214-ФЗ) регулирует отношения в сфере привлечения денежных средств физических и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или других объектов недвижимости и возникает у участников долевого строительства на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности. Данным ФЗ также устанавливаются гарантии для защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

    В 214-ФЗ предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан в сфере долевого строительства разрешается:

  • на основании договора участия в долевом строительстве;
  • способом выпуска эмитентом, который имеет в собственности или на праве аренды, в субаренде земельный участок жилищных сертификатов, которые закрепляют право владельцев на получение от эмитента жилых помещений;
  • жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.
  • Если сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершена с нарушением требований, то ее возможно признать недействительной по иску гражданина, который заключил такую сделку. В ФЗ «Об участии в долевом строительстве» регулируется понятие договора участия в долевом строительстве, цена договора, условия заключения, расторжения договора и т.д.

    Действие 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» не распространяется на отношения юридических лиц и ИП., которые связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

    ФЗ 214 Об участии в долевом строительстве: на что обратить внимание в 2017 году

    Чтобы урегулировать отношения дольщика и застройщика законодательно – как на уровне финансовых отношений, так и на уровне передачи права собственности на жильё – был создан специальный федеральный закон №214.

    Его основная задача заключалась в защите дольщиков от недобросовестности застройщиков, которая проявлялась излишне часто.

    Он был принят 30 декабря 2004 года, но подвергался частой критике со стороны обоих сторон, как дольщиков, так и застройщиков, а потому на протяжении последующих лет основательно дорабатывался.

    Его действующая редакция создавалась с участием гражданских активистов, а потому является уже более продуманной, хотя и не лишённой определённых недостатков.

    Последняя действующая редакция (на момент написания данного материала) датируется 03 августа 2016. На нашем сайте вы можете перейти на актуальную версию ФЗ 214 по ссылке.

    Основные статьи ФЗ «О долевом участии»

  • Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона
  • Статья 2. Основные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе
  • Статья 3. Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости
    • Статья 3.1. Раскрытие информации застройщиком
    • Статья 4. Договор участия в долевом строительстве
    • Статья 5. Цена договора
    • Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства
    • Статья 7. Гарантии качества, предусмотренные договором
    • Статья 8. Передача объекта долевого строительства
    • Статья 9. Расторжение договора
    • Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору
    • Статья 11. Уступка прав требований по договору
    • Статья 12. Исполнение обязательств по договору
      • Статья 12.1. Способы обеспечения исполнения обязательств по договору
      • Статья 13. Обеспечение исполнения обязательств по договору залогом
      • Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога
      • Статья 15. Особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества
        • Статья 15.1. Обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством банка
        • Статья 15.2. Страхование гражданской ответственности застройщика
        • Статья 15.3. Договор поручительства по обязательствам по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям настоящего Федерального закона
        • Статья 15.4. Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу
        • Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
        • Статья 16. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства
        • Статья 17. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве
        • Статья 18. Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору
          • Статья 18.1. Условия использования денежных средств участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство, реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, уплату процентов по целевым кредитам на их строительство, реконструкцию
          • Статья 19. Проектная декларация
          • Статья 20. Информация о застройщике
          • Статья 21. Информация о проекте строительства
          • Статья 22. Утратила силу
          • Статья 23. Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости
            • Статья 23.1. Единый реестр застройщиков
            • Статья 23.2. Меры дополнительной защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства
            • Статья 24. Утратила силу
            • Статья 25. О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях
            • Статья 26. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
            • Статья 27. Вступление в силу настоящего Федерального закона
            • Требования к застройщику по ФЗ-214

              В первую очередь этот ФЗ под номером 214 налагает повышенные требования на застройщика:

              • Застройщик обязуется осуществить долевое строительство в срок, недвусмысленно прописанный в договоре, либо самостоятельно, либо с привлечением третьих лиц, а после получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию обязуется передать его дольщику.
                • Застройщик не может заключать договор долевого участия, пока у него не будет иметься разрешение на строительство, пока у него не будет размещена в необходимых местах проектная декларация и не зарегистрировано право собственности на участок (или не присутствует легитимный договор аренды). Это делается чтобы избежать возможность продажи несуществующих объектов.
                • Застройщик никак не может осуществлять «двойную» продажу квартир. Раньше, когда заключение договора долевого участия необязательно протекало в письменной форме, застройщики могли проделывать такие не слишком легальные операции.
                • Застройщик более не может оставить дольщиков ни с чем в случае собственного банкротства. Теперь, как только долевое строительство вступает в силу, то у всех его участников земельный участок и строящиеся на нём объекты недвижимости считаются находящимися в залоге. Это упрощает компенсацию денежных средств в случае возникновения ситуации, когда застройщик вдруг оказался банкротом.
                • Требование к договору по ФЗ 214

                  Также данный ФЗ под номером 214 налагает определённые требования и на договор долевого участия. В частности, это:

                • Договор непременно заключается в письменной форме, чтобы исключить возможность различных махинаций. После этого он должен быть обязательно зарегистрирован в государственных органах – и только после этого его можно считать официально заключенным.
                • Договор непременно прописывает все сроки сдачи объекта недвижимости, а также обязанности сторон, вступающих в долевое строительство.
                • В договоре очень чётко конкретизируется объект недвижимости – указывается номер дома, номер квартиры, этаж, метраж, количество комнат и другие существенные факторы.
                • Договор указывает чёткую полную стоимость приобретаемого объекта недвижимости.
                • Требования к дольщику

                  Так как суть договора заключается в защите интересов обоих сторон, на дольщика также налагаются определённые требования, в частности:

                • Дольщик обязуется выплачивать полную стоимость объекта недвижимости, который прописан в договоре.
                • После того как застройщик предъявляет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дольщик должен принять его и подписать соответствующий акт приемки.
                • Если дольщик нарушает пункты договора, касающиеся внесения денежных средств, он уплачивает прописанную в законе/договоре неустойку.
                • Это лишь выжимка из закона, который рекомендуется для собственной безопасности внимательно изучить целиком. Кроме того, почти что каждый год в него вносятся изменения, которые тоже рекомендуется отслеживать.

                  Совет из практики. Обычно в договоре ДДУ прописывается строчка, которая регламентирует порядок выплаты дополнительных денег за дополнительный метраж квартиры. Такое часто бывает, когда дом сдается и БТИ делает итоговый обмер. Здесь важным моментом является срок уплаты этих денежных средств. Во многих ДДУ, которые мы видели, такой срок стоит 5-7 дней. Т.е. фактически при сдаче квартиры у вас должна быть некоторая сумма, которая закроет этот вопрос. Правильно или нет вам сделали обмеры — другой момент. А вот не своевременная уплата за доп. метры может трактоваться как нарушение условий договора. Знайте об этом.

                  Изменения ФЗ-214 в 2017 году

                  Разберем все наиболее важные изменения в ФЗ № 241 от 30.12.2014 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 1 января 2017 года по ФЗ № 304 от 03.07.2016 года:

                • Освобождение застройщика от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта — в статью 6 закона внесли условие, при выполнении которого застройщик освобождается от уплаты пени при уклонении участника от подписания передаточного акта. Раньше на этом могли наживаться недобросовестные участники долевого строительства, которые, даже при сданном объекте строительства, под различными предлогами отказывались подписывать акт приема- передачи (далее – АПП) объекта долевого строительства и требовали на этом основании выплаты пени. Но это нововведение недобросовестные застройщики могут использовать и против добросовестных участников, предлагая им принять или недостроенный объект, или с недоделками, и затягивать срок сдачи объекта без риска для себя уплачивать пени. Для того, чтобы в суде дольщик мог доказать факт, что он не уклонялся от подписания АПП, он должен обязательно сделать следующее:
                  • за месяц до сдачи объекта направить застройщику письмо о готовности приехать и принять его;
                  • при просрочке сдачи в первый же день потребовать передать объект;
                  • если при приемке квартиры, другого объекта обнаружены претензии к качеству, то требуйте составления акта осмотра по недостаткам, и на его основе составляйте дефектную ведомость, и приемлемого срока их устранения.
                  • Все свои письменные требования посылайте застройщику именно ценным письмом, в котором описью укажите наличие в письме всех своих документов, а не заказным письмом, в котором такая опись отсутствует. При этом, сам закон ошибочно указывает в части 4 статьи 9 какое – то «заказное письмо с описью вложения». Достаточно посетить сайт «Почты России», раздел «Виды отправлений» ( https://www.pochta.ru/support/post-rules/sending-types ), чтобы увидеть что такого вида почтовых отправлений не существует. Также необходимо всегда брать себе второй экземпляр документа, в противном случае доказать в суде сам факт составления документа будет невозможно. Недобросовестный застройщик будет отрицать сам факт составления, наличия такого документа.

                  • Объект долевого строительства должен содержать исчерпывающую информацию еще на стадии проектной документации – все детали будущей квартиры должны быть известны дольщику заранее. Информация должна включать: план квартиры, расположение в графической форме всех комнат, расположение всех комнат и вспомогательных помещений на этаже, материал стен и межэтажных перекрытий, сейсмостойкость здания, этаж, количество и площадь всех комнат, и т.д.;
                  • Выплачивать стоимость квартиры дольщик обязан только после государственной регистрации этой квартиры, то есть после ее принятия по качеству государственным органом. Но это не касается случая, когда оплата производится с помощью специальных счетов «эксроу».
                  • К АПП обязательно должна быть приложена инструкция по правильной эксплуатации объекта строительства – это связано с тем, что в течение гарантийного срока дольщик имеет право предъявить претензии по качеству по дефектам, которые не могли быть выявлены при подписании АПП, но вскрылись уже во время гарантийного срока использования квартиры. Закон устанавливает гарантийный срок в 5 лет для самой квартиры и 3 годы для оборудования, входящего в состав объекта строительства;
                  • Статья 7 закона точно определяет размер неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, в соответствии с законом «О защите прав потребителей» это 1 % от цены квартиры за каждый день просрочки;
                  • Если застройщик увеличил размер объекта строительства более чем на 5 %, то можно расторгнуть договор о долевом строительстве. Эта новация введена для пресечения навязывания застройщиком ненужной потребителю площади.
                  • Новые дополнительные требования к застройщику

                    Отдельно опишем новые требования к самому застройщику, введенные законом. Для того, чтобы обезопасить потенциальных дольщиков от обмана преступных застройщиков, закон выдвигает к застройщикам следующие требования:

                  • в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица, и нет соответствующего решения арбитражного суда;
                  • деятельность застройщика не приостановлена решением арбитражного суда;
                  • застройщик отсутствует в реестре недобросовестных застройщиков;
                  • у застройщика нет задолженностей по налогам и сборам, размер которой превышает 25% стоимости активов застройщика (п. 7 части 2 статьи 3 закона). Если же в отношении застройщика принято, какое либо решения, приостанавливающее его деятельность (ликвидация или банкротство), то суд должен в течение одного рабочего дня направить такое решение в контролирующий орган, который, в свою очередь, вносит эту информацию в Реестр и данное юридическое лицо не имеет право привлекать денежные средства для долевого строительства. Этим достигается оперативность изменения информации, в интересах всех потенциальных дольщиков;
                  • вводятся высокие требования к публикуемой информации застройщика – он должен иметь свой сайт в сети «Интернет», на котором еще на стадии принятия решения любой потенциальный дольщик может ознакомиться:
                    • с обязательным аудиторским заключением бухгалтерской отчетности. Раньше аудит застройщик представлял аудиторское заключение по требованию дольщика, и физическое лицо, имеющее намерение стать дольщиком, по определению не могло добиться от юридического лица прохождения такого аудита, то сейчас аудит – обязателен,
                    • с разрешением на все введенные объекты, построенные застройщиком в последние 3 года,
                    • с заключением экспертизы по проектной документации,
                    • с правом застройщика на земельный участок,
                    • с проектной декларацией,
                    • и со всеми изменениями этих документов за все время.
                    • Руководитель и главный бухгалтер застройщика не должны:

                    • иметь судимости за экономические преступления;
                    • иметь лишение права занимать определенные законом должности и заниматься определенными законом видами деятельности;
                    • иметь наказание в виде административной дисквалификации.
                    • Эти ограничения пресекают рецидивную преступность в сфере долевого строительства. У всех на глазах прошло большое количество преступных эпизодов, когда одни и те же лица, много раз совершали аналогичные преступления в сфере экономики.

                      Счета «Эксроу» в Федеральном законе

                      Для решения проблемы большого количества обманутых дольщиков, отдавших свои последние сбережения в руки мошенников (и даже продавшие свои квартиры для покупки новых), созданы различные механизмы страхования интересов таких лиц.

                      Одним из них являются счета «эксроу», введенные новыми статьями закона №№ 15.4 и 15.5 с 1 января этого года.

                      Сам закон о долевом строительстве требует страхования ответственности застройщика за невыполнение своих обязанностей.

                      Если раньше дольщик или сразу вносил свои денежные средства на счет застройщика или делал платежи в течение всего срока строительства, и на эти средства застройщик и строил объект, то сейчас денежные средства дольщика аккумулируются на специальном банковском счете «эксроу».

                      При прежнем порядке были две стороны в долевом строительстве: дольщик и застройщик, и первая сторона, обычно это граждане, физические лица, имела очень низкий уровень правовой защиты своих интересов. Денежные средства дольщика могли пропасть вместе с мошенниками, владельцами строительных фирм – однодневок. Сейчас, при использовании счета «эксроу», участвуют три стороны: застройщик, дольщики и банк. Денежные средства дольщиков попадают на счет банка, банк выдает целевой кредит застройщику, застройщик на эти деньги строит объект долевого строительства, после подписания АПП деньги со счета «эксроу» перечисляются банком застройщику.

                      Благодаря этому аудит, проверка застройщика поручена банка, который по определению имеет и соответствующие штатные структуры, и компетенцию, квалификацию таких аудиторских отделов.

                      Снижается риск мошенничества застройщика – юридически все денежные средства дольщиков находятся не у застройщика, а в банке. Банк обязан жестко контролировать и ход строительства, и целевое использование своего кредита, и финансовое положение застройщика.

                      Часть 1 ст. 15.4 закона гласит, что счета «эксроу» могут быть, но не обязаны, открыты банком при выдаче застройщику целевого кредита на долевое строительство.

                      Срок нахождения (депонирования) денежных средств на счетах «эксроу» равен сроку передачи объекта, увеличенному на шесть и более месяцев по соглашению сторон (часть 3 ст. 15.4 закона). Это дает возможность дольщикам увеличить срок выплаты стоимости объекта.

                      Фирмы – однодневки исключены и новой частью 2.1 статьи 3 закона о долевом строительстве с требованием о величине уставного капитала застройщика от 2,5 млн. рублей (при площади строительства в 1500 квадратных метров) до 1,5 млрд. рублей (при площади строительства в 500 тыс. квадратных метров).

                      Сам банк, работающий со счетами «эксроу», должен отвечать определенным требованиям:

                    • это наиболее крупные и устойчивые банки, в которых размещены средства федерального бюджета;
                    • вероятность банкротства таких банков близка к нулю, и их список ежеквартально публикуется на сайте Центробанка.
                    • Застройщик, в свою очередь, при использовании счетов «эксроу» получает гарантию оплаты стоимости строительства и довольно низкий банковский процент.

                      Дополнительно, с 1 июля 2017 года должен начать работать единый реестр застройщиков, в котором будут представлены все сведения о строительных компаниях, соответствующих нормам закона. Новая редакция ФЗ 214 закрепляет обязанность сторон по досудебному урегулированию споров, связанных с выявленными в гарантийный срок недостатками. Это связано с большим количеством потенциальных исков дольщиков.

                      Закон предоставляет право контролирующему органу направлять в МВД материалы, связанные с нарушением застройщиком требований для возбуждения уголовных дел (п. 11.1 ст. 23 закона).

                      Итоги изменений

                      Подведем небольшой итог нашему анализу изменений в законе о долевом строительстве, вступивших в силу с 1 января этого года:

                    • Стремление оградить физических лиц, заведомо не имеющих всей полноты информации и высокого уровня правовых знаний и защиты, от мошенничества застройщиков привело к созданию различных механизмов страхования риска недобросовестности в виде:
                      • страхования ответственности застройщика,
                      • специальных банковских счетов «эксроу»,
                      • полной, исчерпывающей информации об объекте долевого строительства и о самом застройщике,
                      • К долевому строительству допущены только крупные застройщики, с достаточной величиной уставного капитала, рассчитываемого от площади строящихся объектов;
                      • К долевому строительству допущены только крупные банки, с достаточной величиной банковского капитала, указанные в специальном реестре Центробанка.
                      • Каким будет реализация всех новаций, покажет судебная, арбитражная практика в ближайшие месяцы. Стремление законодателя пресечь злоупотребления в данной сфере, в случае успеха, позволит всем гражданам безопасно инвестировать свои денежные средства в решение своих жилищных проблем, что даст толчок росту в строительной сфере.

                        Кого защищает закон ФЗ 214?

                        Поэтому лучше не подписывать документы, особенно такие важные, без проверки юриста, который в этом хорошо разбирается. Вы можете потратить 15 000 руб., но будете точно спокойно спать и знать, что все документы в порядке, а застройщик надежен. Мы можем проверить вашего застройщика.

                        Остались вопросы? Нужна помощь?

                        Позвоним → Ответим на вопросы (бесплатно) → Запишем на очную консультацию (по желанию). Ни к чему не обязываем.

                        или звоните по телефонам +7 (499) 455-09-87. Консультация — бесплатна!

                        Обзор 214 ФЗ с последними изменениями 2018 года

                        Чтобы не стать обманутым дольщиком и не пытаться срочно разорвать отношения с девелопером после нескольких лет ожидания квартиры, нужно внимательно подготовиться к покупке. Кроме проверки благонадежности застройщиков, стоит изучить 214 ФЗ с изменениями 2018 года – зная закон, вы заранее будете уверены в том, что девелопер работает «по белому», или использует какие-то уловки для ведения бизнеса. А это неплохой способ принять верное решение перед покупкой.

                        Так, в ст. 1 ФЗ-214 можно найти как данные по тому, что именно регулирует закон, так и механизмы привлечения средств дольщиков, которые попадают под действие этого закона.

                        Если проще, то 214 ФЗ в новой редакции 2017 года регулирует фактически любые механизмы строительства многоквартирных домов, которые осуществляются не на деньги девелопера, а за счет привлечения средства инвесторов – так называемый дольщиков строительства. Если вы купили квартиру в готовом доме, который уже сдан, и сразу получили на руки ключи – это скорее всего договор купли-продажи недвижимость у организации. Если вы заплатили деньги и планируете ждать несколько лет возведения новостройки – значит, это или механизм ДДУ, или пай ЖСК. Конечно, есть и другие схемы привлечения, скорее мошеннические, но ФЗ-214 здесь уже не причем.

                        Обзор статей

                        Давайте посмотрим на основные статьи, которые могут заинтересовать вас как покупателя жилья в новостройке:

                      • Ст.№4 и ст.№5 дает нам определение термина «договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов». Определяется требование к цене в договоре – то, что она обозначается полностью, не подлежит изменениям и должна быть указана как за весь объект, так и за цену квадратного метра
                      • В ст.№ 6 вы можете уточнит информация об обязанностях застройщика. Речь идет о том, что девелопер обязан зарегистрировать в Росреестре обязанность передать вам ключи и сдать дом в установленный срок – все это делается с помощью договора долевого участия. При этом следует заметить, что если такой информации в договоре не будет, то заключить его не получится в легитимном порядке. Т.е. он просто не будет одобрен в Росреестре.
                      • 214 ФЗ с изменениями 2018 года через ст.№ 7 обязывает застройщика соблюдать правила передачи дома дольщику. Так, вас обязаны уведомить о том, что необходимо прийти в офис застройщика за ключами, явиться на осмотр передаваемой недвижимости и подписать акт приема-передачи квартиры.
                      • В ст.№8 содержатся требования к девелоперу в части гарантии. Застройщик, если он планирует работать по 214 ФЗ и договорам долевого участия, обязуется соблюдать все требования по гарантийным обязательствам и исправлять их в разумный срок. И да, если исполнить обязательства не получится – федеральный закон обязывает девелопера не только вернуть деньги, но и дает вам право на неустойку. Или пени, которую вы сможете взыскать с застройщика как в досудебном, так и в судебном порядке
                      • ФЗ 214 с изменениями на 2018 в ст. №9 обязывает застройщика оповестить вас об условиях расторжения договора. Точнее, об основаниях к расторжению по желанию дольщика. Подробнее об этом поговорим ниже.
                      • В ст. №11 содержится информация о правах дольщиков в части возможности передать свое право требование другому физическому или юридическому лицу – в общем, право на продажу будущей квартиры и обязанность получить согласие у застройщика на эти действия
                      • Отличия от ЖСК

                        Нельзя рассматривать 214 фз и не сравнить договора долевого участия с договорами пая по схеме жилищно-строительных кооперативов. Ведь по сути это одно из ключевых новшеств, которое в свое время внес 214-й закон, а депутаты своими изменениями в 2018 году продолжили. Итак, существенные отличия механизмов заключаются вот в чем:

                      • Приобретение квартиры в ЖСК не означает, что вы будете защищены вышеобозначенными статьями. Да, вот такой казус – с одной стороны, закон 214-ФЗ регулирует и механизмы ЖСК, но при этом большая часть гарантий будущим покупателям недвижимости в долевом строительстве предоставляется именно по договорам долевого участия.
                      • Когда при приобретаете жилье по договору с ЖСК, вы платите за пай. Также вы платите членский взнос за вступление в кооператив. Но фактически вы не платите за квартиру. Поэтому ее стоимость может в любой момент вырасти. Когда же вы приобретаете право требование на квартиру по договору долевого участия, вы берете на себя обязательства по статьям 214-ФЗ и получаете право на фиксированную стоимость. Еще раз, если проще – по ДДУ цена не меняется, по ЖСК – меняется элементарным собранием жильцов
                      • Если произойдет негативная ситуация и вам придется судиться с застройщиком, то вы можете рассчитывать на возращение только суммы пая в случае с ЖСК. Деньги за вступление в ЖСК и ежемесячные взносы за членство в кооперативе уже не вернуть. Если вы приобретаете квартиру через договор долевого участия, то вы можете рассчитывать на право не только возврата полной стоимости квартиры в договоре, но и возврата неустойки
                      • Простая продажа квартиры запрещена и в случае с ЖСК, и с ДДУ. Но при этом в договорах долевого участия такое право есть, оно называется уступкой права требования на квартиру. В случае же с ЖСК процесс очень долгий – получение разрешения собрания, штрафные санкции за выход из ЖСК.
                      • Двойные продажи одной и той же недвижимости разным людям вполне возможно в случае с ЖСК – договор пая регистрируется в Росреестре только после того, как дом достроен.
                      • Фактически, 214 ФЗ года всячески подталкивают вас к решению приобрести квартиру через договор долевого участия, а не через ЖСК.

                        Договор долевого участия

                        214 ФЗ в последней редакции с комментариями достаточно полно объясняет требования к договору долевого участия. Рекомендуем как минимум изучить статью №4 данного ФЗ, или ознакомиться с нужными требованиями ниже:

                      • В договоре должна содержаться информация об объекте строительства – сколько этажей, по какому адресу, какие здания-пристройки есть кроме жилого строения. Также должна быть информация о придомовой территории.
                      • Ваша квартира по требованию ФЗ-214 также должна быть полностью прописана в договоре долевого участия. На каком этаже, какая площадь общая, какая площадь у каждого из помещений. Есть ли балкона и лоджия? Какая высота потолков?
                      • Если вы покупаете квартиру с ремонтом, то эта информация должна содержаться в договоре. Без ремонта – аналогично, должна быть строка «передается в черновой отделке или без отделки»
                      • Срок сдачи дома и срок передачи вам ключей
                      • Алгоритм передачи вам ключей
                      • Алгоритм уплаты цены договора
                      • Сама цена договора полностью и цена за квадратный метр
                      • Гарантийные обязательства застройщика
                      • Ваши возможности и права по расторжению договора
                      • Упоминание о том, что расчет за договор проходит только после того, как ДДУ пройдет регистрацию в управлении Росреестра
                      • На нашем сайте можно изучить образец договора долевого участия в наиболее распространённом виде (скачать образец). Помните, что каждый застройщик разрабатывает свой бланк, поэтому будьте внимательны.

                        214 ФЗ с последними изменениями 2018 года определяет ряд требований к договору. Проверьте застройщика на соблюдение всех эти требований, тогда вы сможете спокойно ждать постройки вашего жилья.

                        Изменения 2017 года

                        Если говорить об изменениях законодательства в 2017 году, то одним из самых значительных пакетов поправок был внесен как раз в 214ФЗ. Это и масса уточнений в технической части, и ключевые изменения, которые сделают рынок строительства многоквартирных домов совершенно другим.

                        Малоэтажное жилье

                        Раньше требований к малоэтажному жилью, или к таунхаусам, у законодателя практически не было. Сейчас таунхаусы приобрели официальный статус – и на них распространяется требования 214ФЗ 2017 года. Последние изменения таковы – таунхаус признается многоквартирным жильем, а не индивидуальным, как можно было считать ранее. Да, де юре регулирование этого вида строительства уже было, но де факто применяться оно только начинает.

                        Таким образом законодатель исключит проблемы с нерадивыми застройщиками, которые получали участок под индивидуальное строительство, возводили на нем большой дом и распродавали там доли – хотя фактически это было многоквартирное жилье. Фактическое отличие между ИЖ:

                      • Если вы берете участок в аренду или покупаете участок, и делаете на нем дом для одной семьи – вы занимаетесь индивидуальным жилым строительством
                      • Если вы приходите к застройщику, выбираете сначала дом, который планируется построить или уже построен, а разрешение на строительство выдано застройщику – это таунхаус
                      • Да, теперь застройщики загородных поселков не исчезнут после сбора денег с наивных покупателей. 214ФЗ в это ситуации не может не радовать, ведь договора долевого участия все также заключаются и проверяются через органы Росреестра.

                        Компенсационный фонд

                        Застройщики, которые начали продажи на объектах после 2017 года, увеличивают зону ответственности и расходы с приходом компенсационного фонда долевого строительства. Фактически, теперь каждый застройщик (а значит, и дольщик) будут сбрасываться с каждого договора долевого участия в специальную копилку. Если возникнет ситуация, что застройщик не сможет справиться с возведением многоквартирного дома, то деньги на достройку будут взяты из фонда. Регулируется этот процесс ст. №23 ФЗ-214 с изменениями 2017 года.

                      • Сумма взноса не может превышать 1% от стоимости договора долевого участия или стоимости многоквартирного дома
                      • Будет создана одноименная некоммерческая организация, которая и будет контролировать весь расход денег
                      • Нужно понимать, что компенсационный фонд не будет помогать достраивать дома, которые стали проблемными до 2017 года.

                        Уставной капитал

                        Уставной капитал – это средства, которые закладывает застройщик на случай непредвиденных обстоятельств, средства, которые организация отвечает перед кредиторами. Этот капитал может быть как в виде денежных средств, так и в виде имущества – недвижимости, техники. Фактически, что-то, что можно продать и погасить долги компании, оздоровить ее финансового, так сказать. Раньше особых требований закон в этой части к девелоперам не предъявлял, и возникали ситуации, когда дольщики пытались вернуть деньги, а у застройщика есть только уставной капитал в 100 тыс. рублей. Теперь все будет иначе.

                        После внесения изменений в 214 ФЗ за 2017 год, застройщику для деятельности необходимо иметь крупную сумму в уставном капитале.

                      • Если девелопер хочет построить дом до 1,5 тыс. квадратных метров, то ему нужно не менее 2,5 млн рублей капитала
                      • До 10 тыс. метров – 10 млн рублей.
                      • До 25 тыс. метров – 40 млн рублей
                      • Если же застройщик замахнулся на целый комплекс домов с площадью более 500 тыс. метров, то в уставном капитале должны быть средства в размере не меньше 1,5 млрд рублей.

                        Особые требования к застройщику

                        Есть еще несколько требований к застройщику, которые выдвигает 214 ФЗ. В основном они касаются открытости и легитимности всех действий.

                      • Застройщик может начать работать над строительством многоквартирного дома, если он имеет на то разрешение от местных властей. Также ему нужно предоставить разрешение на земельный участок – право на аренду или право собственности
                      • Обязательно должен быть допуск СРО или у самого застройщика, или в генподрядчика
                      • Изменения в проектной декларации должны согласовываться с местным министерством строительства, они должны выкладываться на официальный сайт ведомства
                      • Сам сайт должен содержать в том числе образец договора долевого участия именно этого застройщика. Быть открытым для посещения, не требовать дополнительных программ для просмотра
                      • Существенные изменения в проектной декларации возможны только с согласия всех дольщиков, уже зарегистрировавших договора долевого участия в строительстве.
                      • Застройщик не должен находится в реестрах недобросовестных поставщиков или строителей, не должно быть проблем с государственными контактами и закупкам
                      • Перспективы

                        Развитие федерального законодательства в области строительства многоквартирных домов не собирается останавливаться. Вносятся новые идеи, депутаты готовят законопроекты. Официальной информации еще нет, но в юридическом сообществе есть кулуарные беседы о том, что схемы продаж квартир через ЖСК могут также кардинально поменять. Сейчас нормы 214ФЗ действуют и на этот рынок, но фактически активного регулирования нет. Также есть еще несколько потенциальных изменений, которых могут начинать ждать застройщики.

                      • Проблемы обманутых дольщиков (здесь подробнее о том, как получить статус обманутого дольщика) с долгостроями до 2017 года могут лечь на плечи девелоперов сегодняшних объектов. Об этом свидетельствует фактическая невозможность решить проблемы тех инвесторов, которые попались в руки мошенников. Деньги недобросовестных застройщиков вернуть не получается, поэтому есть несколько вариантов решения этой проблемы. Один из них – расширить полномочия компенсационного фонда долевого строительства на объекты, ставшие проблемными до 2017 года
                      • Изменения, направленные на увеличение требований к уставному капиталу – сейчас небольшим компаниям фактически предлагают стать подрядчиками у крупных застройщиков, которые могут себе позволить фактически «заморозить» десятки миллионов рублей. Тенденция может усилиться, и тогда 214-ФЗ может и вовсе лишить возможности вести небольшой бизнес по строительству многоквартирных домов
                      • 214 ФЗ с последними изменениями сегодня регулирует сделки по договорам долевого участия и частично предъявляет требования к договорам ЖСК. Но существуют и другие схемы строительства домов, например, жилищно-строительные кооперативы. Нет сомнений в том, что они также оказывают влияние на рынок жилищного строительства. Некоторые эксперты считают, что вскоре 214ФЗ соберет в себе все аспекты данной области бизнеса
                      • 214 ФЗ заставляет застройщиков брать деньги с дольщиков только после регистрации дду в Росреестре. Также он предъявляет требования к открытости застройщика – проектные декларации девелоперу приходится выкладывать на официальный сайт. Тенденция к прозрачности взаимоотношений продолжается, и возможно скоро дольщикам дадут еще больше прав по контролю работы застройщиков. Так, некоторые ждут возможности по аналогии с ЖСК проводить общие собрания и менять декларации. Но это очень спорный момент профессионального сообщества
                      • В заключении

                        Читать 214-ФЗ с последними изменениями 2018 года стоит внимательно читать всем, кто планирует заняться продажей или покупкой квартиры в новостройке. Права, которые закон «подарил» дольщикам, существенно снижают риски вложений средств в новостройки. К сожалению, застройщики довольно оперативно реагируют на кардинальные изменения законодательства, и все чаще на рынке появляются квартиры, продаваемые не с помощью 214-ФЗ, а с помощью договоров с ЖСК. Это отдельная тема, которая несет все больше рисков для дольщиков. Если у вас есть возможность выбора между ДДУ и ЖСК – выбирайте гарантии от 214ФЗ, на настоящий момент их в разы больше.

                        Еще по теме:

                        • Налог 40% с 2018 года Законы, налоги и пособия: что изменилось в 2018 году? Повышение тарифов ЖКХ и налога на имущество, рост выплат по больничному, индексация пенсий и введение курортного сбора. Рассказываем, как изменились законы, правила и платежи в 2018 году. 1. Больничные […]
                        • Залог договора дду Что такое залог прав требования по договору долевого участия? Долевое участие – один из инвестиционных инструментов, с помощью которого можно приобрести квартиру. Процедура производится в соответствии с договором долевого строительства. По сути, он […]
                        • Дду в залоге у банка Приобретена квартира по ДДУ, котрая находится в залоге у банка На то и существует залог. Если обязательства перед банком не будут выполнены, банк обратиться в суд и обратит взыскание на квартиру. У кого бы она не находилась на тот момент. Если квартира […]
                        • Ст 214 уголовного кодекса Статья 214. Вандализм См. комментарии к статье 214 УК РФ Информация об изменениях: Федеральным законом от 7 декабря 2011 г. N 420-ФЗ в часть 1 статьи 214 внесены изменения Федеральным законом от 7 декабря 2011 г. N 420-ФЗ в часть 2 статьи 214 внесены […]
                        • Детские пособия волгоград 2018 Детские пособия в Волгограде и Волгоградской области в 2018 году Региональные — рассчитывать на них могут люди, проживающие на территории Волгоградской области, их финансирование осуществляется из местного бюджета. Важно! Во время назначения региональных […]
                        • Авто налог 2014 калькулятор Авто налог 2014 калькулятор Расчет транспортного налога для жителей г. Новосибирска и Новосибирской области производится в соответствии с действующим Законом Новосибирской области от 16 октября 2003 года № 142-ОЗ «О налогах и особенностях налогообложения […]
                        • Закон 129-фз ст 211 Статья 11. Решение о государственной регистрации Статья 11. Решение о государственной регистрации См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 11 настоящего Федерального закона Федеральным законом от 23 июня 2003 г. N 76-ФЗ в пункт 1 статьи 11 внесены […]
                        • Преступления и их виды презентация Виды и категории преступлений. Возраст с которого наступает уголовная ответственность. - презентация Презентация была опубликована 3 года назад пользователемСемён Готовцев Презентация на тему: " Виды и категории преступлений. Возраст с которого наступает […]