Пожизненное проживание при продаже квартиры

Как продать квартиру с человеком, имеющим право пожизненного проживания?

Вопрос, как продать квартиру с человеком, имеющим право пожизненного проживания, далеко не праздный. Всё дело в том, что в целом ряде случаев жилец может получить такое право, не будучи собственником жилплощади. И только ему решать, отказываться от своего права или нет. Если жилец не хочет выписываться из квартиры, то и продавцу, и покупателю придётся принять как должное, что выписать его в принудительном порядке они не смогут никак.

Какие категории граждан имеют право на пожизненное проживание в чужих квартирах, не будучи их собственниками?

Прежде всего — отказавшиеся приватизировать квартиру в пользу родственников. Другой категорией являются те, кто получил право пожизненно прописаться в квартире согласно завещанию. Возможность пожизненной прописки даёт и вступление в брак, если соответствующий пункт указан в брачном контракте. Если член или бывший член строительного кооператива внёс хотя бы частично свой пай за квартиру, его также нельзя выселить принудительно. И, наконец, если несовершеннолетний ребёнок находится в детдоме, детской исправительной колонии или каком-либо ином учреждении, его также нельзя лишить положенной по закону жилплощади.

При продаже квартиры согласие прописанного в ней человека, не имеющего права собственности на неё, не требуется. Если такой жилец находится в совершеннолетнем возрасте, достаточно стандартного договора купли-продажи, чтобы продать пожизненно занимаемое им жильё. Естественно, договариваясь с покупателем о цене, продавцу надо быть готовым к тому, что квартиру с жильцом придётся продать дешевле, чем если бы она была свободной.

Иная ситуация возникает, если продаётся квартира с пожизненно прописанным в ней несовершеннолетним. Для подписания договора купли-продажи придётся привлекать социальные службы, охраняющие его права. Главная трудность заключается в том, что несовершеннолетнего в таком случае требуется выписать, а затем необходимо предоставить ему другую жилплощадь — либо до заключения сделки, либо после него. При втором варианте в договоре придётся указать конкретные сроки выписки.

После того как задокументированные характеристики старого и нового жилья для несовершеннолетнего поданы в социальные органы администрации по месту жительства, ждать их согласия потребуется от 10 до 15 дней. Ответ может быть положительным, если:

  • вместе с несовершеннолетним в новой квартире прописан хоть один его законный представитель — родитель, усыновитель или опекун;
  • условия жизни несовершеннолетнего в новом жилище не ухудшились по сравнению с прежними.

Рассмотрение каждой такой ситуации происходит в индивидуальном порядке. Только получив одобрение попечительских органов, продавец может заключить договор купли-продажи на квартиру, где прописали несовершеннолетнего. В противном случае сделка признаётся незаконной и может быть обжалована в судебном порядке. Судебное разбирательство — вполне реальная перспектива и при продаже квартиры со взрослым жильцом, если продавец попытался скрыть его наличие от покупателя.

Соблазн выдать квартиру с жильцом за свободную часто возникает потому, что это относительно легко сделать на момент подписания договора. Однако обман чреват для продавца нежелательными последствиями. Ведь позже, когда новый владелец жилплощади неизбежно узнает правду, он, скорее всего, обратится в суд. А судебные инстанции, как правило, принимают сторону обманутого покупателя. Поэтому продавцу рекомендуется проявлять не только честность, но и внимательность. Ведь бывает и так, что продающий жильё собственник и сам не подозревает о претендентах на постоянное проживание в его квартире.

Бытует мнение, что если физическое лицо не прописано в квартире на момент продажи, оно не вправе претендовать на жительство в ней ни при каких обстоятельствах. В большинстве случаев это действительно так. Поэтому если на данной жилплощади кроме владельцев никто не прописан, её с уверенностью называют свободной. На самом же деле и продавцу, и покупателю требуется знать, выписывался ли кто-либо из квартиры в прошлом. И если да, то на каких условиях.

Дело в том, что в жилищном законодательстве РФ существует такое понятие, как временная выписка. В отличие от постоянной, она оставляет возможность восстановить утраченную прописку при необходимости. Бывает, что при продаже квартиры наличие таких временно выписанных жильцов не учитывается обеими заключившими договор сторонами. И когда эти жильцы восстанавливают прописку, они вполне законно могут претендовать на проживание в квартире, ставшей предметом купли-продажи.

Какие категории физических лиц могут считаться временно выписанными?

Это отбывающие тюремный срок осуждённые, больные на длительном стационарном или санаторно-курортном лечении, отправленные в долгие служебные командировки и т. д. Ранее, до 2015 года, временно выписанными считались лица, проходящие службу в рядах Вооружённых сил Российской Федерации. Однако в настоящее время за военнослужащими, даже получившими назначение в другой регион страны или за границу, сохраняется прописка по прежнему месту жительства.

Зафиксировать право пожизненного проживания в квартире

Здравствуйте, нужна консультация.

У родителей жены есть 2 комнатная квартира по 1\2 сейчас мы ее продаем, добавляем денег и покупаем им по 1комнотной квартире и оформляем две однушки на жену (чтобы никто на них из родственников и мошенников не мог претендовать), родители в них будут только прописаны .

Родственники переживают если вдруг что то случится мы их выкинем из квартиры.

Что нам сделать, чтобы зафиксировать их право пожизненного проживания в этих квартирах и их обязанность оплачивать коммунальные платежи?

18 Сентября 2016, 12:33 Павел, г. Ногинск

в договоре купили продажи ничего записать не получится т.к. квартира будет покупаться с ипотекой банк не одобрит.

расписка в простой письменной форме написанная при свидетелях даст им гарантию того что мы в будущем их из квартиры не выкинем

если они будут в квартире прописаны и другой жилплощади иметь не будут на каком основании мы их сможем выписать?

20 Сентября 2016, 17:56

Ответы юристов (7)

здравствуйте. Если владелец будет жена то в принципе она сможет родителей выписать (через суд). Это право как собственника, вы не отмените никак. Тут уж только на доверии.

На счет жкх, платить будут они в 1 очередь так как прописаны, но в случае долгов и т.д — вся ответственность потом ляжет на собственника. (ст 153 жк)

Вы можете составить договор аренды сроком скажем на 20, 30 или более лет, где прописать что расторжение договора невозможно, а оплатой по договору является денежные средства, которые будут уходить на оплату коммунальных услуг.

Данный договор аренды регистрируется в Росреестре.

Принцип договора основывается на свободе заключения договора, в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Статья 421. Свобода договора
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421]

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Другой вариант это выделить родителям в квартире скажем по 1/10 доли в этом случае они смогут проживать в ней на законных основаниях. А так же им составить завещание что данная доли после смерти перейдет Вашей жене. Но завещание они могут отозвать, либо после смерти может попытаться его оспорить в суде, кто либо из родственников.

Родственники обоснованно опасаются, поскольку формально Ваша супруга будет собственником и как собственник вправе будет требовать признания родителей утратившими право пользования квартирами и выселения.

Такое право собственника предусмотрено ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ:

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Вот поэтому и нужно заключить соглашение между собственником каждой квартиры (Вашей супругой) и пользователями квартир (родителями), на которое есть ссылка в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

Такое соглашение может быть заключено как в форме отдельного документа (соглашения в письменной форме), так и может быть указано в самом договоре купли-продажи, по которому будут приобретаться квартиры.

Достаточно будет указать, что правом бессрочного пользования квартирой имеют определенные лица, которые обязуются нести расходы по содержанию квартиры.

Здравствуйте. Не все так плохо, как указывают коллеги, достаточно в договоре прописать, что родители сохраняют право пользования квартирой до своей смерти, в том числе и случае изменения собственника. Никаких сложных схем не нужно.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.05.2016 N 33-9592/2016 по делу N 2-351/2016
Требование: О признании права пользования комнатой в квартире, обязании не чинить препятствий в проживании, определении порядка и размера участия в коммунальных расходах.
Обстоятельства: Сын истца, приватизировавший квартиру, продал имущество ответчикам, при этом договором купли-продажи оговаривалось сохранение за истцом, зарегистрированным по данному адресу, права пожизненного проживания и пользования квартирой.
Решение: Требования удовлетворены.

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 апреля 2016 г. по делу N 33-17148
Судом установлено, что **** года между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Я. продал Ф. квартиру N ***, расположенную по адресу: ****.
Пунктом 4 договора купли-продажи квартиры предусматривалось, что покупатель купил у продавца указанную квартиру за **** рублей, обязался выплатить цену договора полностью без присутствия нотариуса в течение одного календарного дня после регистрации настоящего договора. В силу пункта 12 договора продавец Я. сохраняет право пожизненного проживания и бесплатного пользования указанной квартирой. В силу п. 10 Договора договор считается исполненным при выполнении сторонами следующих условий; — передачи покупателем указанной в п. 4 настоящего договора суммы денег за приобретаемую квартиры продавцу, — передачи продавцом указанной квартиры покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту в соответствии со ст. 556 ГК РФ.
Договор составлен в простой письменной форме, был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве ***** года.

Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2016 по делу N 33-14364/2016

Доводы апелляционной жалобы ответчиков о том, что условиями договора дарения, заключенного между Г.В.М. и Л.А.С., Г.В.М. сохраняет право пожизненного проживания и пользования квартирой, в договоре дарения указано, что в квартире по месту жительства зарегистрированы ответчики, в связи с чем, ответчики, так же как и прежний собственник квартиры Г.В.М. сохраняют право пожизненного проживания и пользования квартирой, судебная коллегия находит несостоятельными,учитывая, что в договоре дарения не содержится прямого указания на сохранение за ответчиками права пожизненного проживания и пользования спорным жилым помещением.

Был бы у вас договор дарения — согласился бы с коллегой Мариной — там можно прописать условие дарения такое. У вас же купля продажа, тем более через банк — ипотека- не пройдет как таковая.

В теории можно конечно заключить соглашение о том что собственник не имеет права вас выписать -но на мой взгляд это в принципе противоречит праву собственности- распоряжение своим имуществом. Поэтому такое соглашение довольно спорная вещь.

если они будут в квартире прописаны и другой жилплощади иметь не будут на каком основании мы их сможем выписать?
Павел

не уплата жкх например, ну и как выше указано- ст 31 жк.

Павел, добрый вечер!

Если сделка по покупке квартир будет ипотечной, то банк действительно может не одобрить внесение в договор каких-либо дополнительных условий (хотя ничего страшного в таких условиях для банка нет).

Вот поэтому Вам и следует, как я указывал ранее, заключить отдельное соглашение в письменной форме между собственником квартир (Вашей супругой) и пользователями квартир (родителями) о том, что родители имеют право бессрочного пользования квартирами (проживания в них).

Такое соглашение предусмотрено ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ:

4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Где-либо регистрировать такое соглашение не требуется. Оно по своей правовой природе является договором безвозмездного пользования.

Нет не даст, т.к. договоре этого не будет.

если они будут в квартире прописаны и другой жилплощади иметь не будут на каком основании мы их сможем выписать?
Павел

На том основании, что они перестали быть членами семьи собственника.

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 июля 2009 г. N 14
О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,
ВОЗНИКШИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ ЖИЛИЩНОГО
КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13. По общему правилу, в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи.Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (часть 1 статьи 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
По смыслу частей 1 и 4 статьи 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.

То что они родители жены значения не имеет.

Оно по своей правовой природе является договором безвозмездного пользования.
Берестов Сергей

В этом то и проблема, т.к. бессрочным его не заключишь,

Статья 699. ГК РФ Отказ от договора безвозмездного пользования

1. Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.
2. Если иное не предусмотрено договором, ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи.

Если только заключать на срок 50-100 лет, чтобы с гарантией, что люди столько не проживут.

Но как и любой другой договор он может быть расторгнут.

Статья 698. Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования

1. Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополучатель:
использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;
не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;
существенно ухудшает состояние вещи;
без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.
2. Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:
при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;
если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;
при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Право пожизненного проживания при отказе от приватизации

В 2002 году состоялась приватизация муниципальной квартиры, где на момент приватизации было зарегистрирована семья из 3-х человек. Приватизировали квартиру на две доли (мать и несовершеннолетний ребенок), третий член семьи — отец от приватизации отказался в связи с тем, что уже использовал единоразовое право на участие в приватизации ранее (будучи совершеннолетним) и имел долю в другой квартире. На тот момент согласно требованиям ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация была возможна с согласия ВСЕХ проживающих совершеннолетних членов семьи. В 2012 году ФЗ от 16.10.2012 N 170-ФЗ в ст. 2 были внесены изменения, в соответствии с чем для приватизации необходимо согласие ВСЕХ ИМЕЮЩИХ ПРАВО НА ПРИВАТИЗАЦИЮ членов семьи, то есть в настоящее время отказ не имеющего право на приватизацию члена семьи не нужен.

В 2006 году брак был расторгнут.

В настоящее ребенок подарил матери свою долю в квартире, она является единственным собственником квартиры (она же и была ответственным квартиросъемщиком до приватизации)

Возникла необходимость в продаже указанной квартиры, однако имеется обременение в виде бывшего мужа, не участвовавшего в приватизации, который полагает, что имеет право на пожизненное проживание в указанной квартире. В квартире он зарегистрирован, но не проживает, коммунальные платежи не оплачивает.

— имеет ли закон обратную силу применительно к изменениям относительно процедуры приватизации?

— имеет ли в данной ситуации муж право пожизненного проживания в квартире бывшей жены именно на правах «отказника от приватизации», так как право проживания как член семьи собственника он утратил.

01 Января 2018, 19:08 Анна, г. Москва

01 Января 2018, 19:26

Ответы юристов (8)

— имеет ли закон обратную силу применительно к изменениям относительно процедуры приватизации?

Не совсем ясна постановка вопроса

Имеет, но так как он

не проживает, коммунальные платежи не оплачивает.

то есть шанс снятия в судебном порядке его с регистрации

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 августа 2015 г. N 49-КГ15-7

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Кликушина А.А.
судей Вавилычевой Т.Ю. и Назаренко Т.Н.
Как следует из материалов дела и установлено судом, квартира в доме была предоставлена Цыгановой Л.И. по ордеру от 23 января 1975 г. на нее и ее сына Плохова С.Г. (л.д. 76).
Согласно справке отдела приватизации МУП «Жилищный сервисный центр» г. Белорецка от 28 ноября 2011 г. в квартире зарегистрированы по месту жительства Цыганова Л.И., Плохов С.Г., Плохова Н.В., Цыганов А.С. (л.д. 77).
На основании договора передачи квартиры в собственность граждан от 27 декабря 2011 г. администрация городского поселения г. Белорецк муниципального района Белорецкого района Республики Башкортостан передала спорную квартиру в собственность Цыгановой Л.И. (л.д. 72). Плохов С.Г., Цыганов А.С, Плохова Н.В. выразили свое согласие на приватизацию данной квартиры Цыгановой Л.И. и отказались от права на приватизацию данного жилого помещения (л.д. 73 — 75).
Согласно договору купли-продажи от 25 апреля 2012 г. Репин С.П. приобрел у Цыгановой Л.И. спорную квартиру (л.д. 10 — 11). 25 мая 2012 г. истцу выдано свидетельство о регистрации за ним права собственности на квартиру (л.д. 12).
На основании письменных заявлений Цыганова Л.И., Плохов С.Г., Цыганов А.С. 15 марта 2013 г. сняты с регистрационного учета в спорной квартире. Данные граждане были зарегистрированы по месту жительства по адресу: , что подтверждается сведениями отдела УФМС России по Республике Башкортостан в г. Белорецке (л.д. 110 — 119).
Признавая Цыганову Л.И., Плохова С.Г. и Цыганова А.С. утратившими (прекратившими) право пользования жилым помещением и отказывая в удовлетворении встречного иска Плохова С.Г., Цыганова А.С., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчики добровольно снялись с регистрационного учета в спорной квартире и зарегистрировались по новому месту жительства, в связи с чем их действия направлены на утрату права на проживание в спорном жилом помещении. Кроме того, суд указал, что на момент приобретения квартиры Репиным С.П. данные граждане в ней не проживали, выехав в другое место жительства, в связи с чем, положения ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» на них не распространяются.
Отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований Репина С.П. о признании Плохова С.Г., Цыганова А.С. утратившими право пользования спорной квартирой, их выселении из квартиры и отказа в удовлетворении встречного иска Плохова С.Г., Цыганова А.С. к Репину С.П. о признании их приобретшими право пользования жилым помещением с сохранением права бессрочного проживания, суд апелляционной инстанции указал, что ответчики из спорного жилого помещения не выселялись, до настоящего времени проживают в нем, действия по снятию их с регистрационного учета и регистрации по месту жительства в другом жилом помещении не свидетельствуют о добровольном выезде их из квартиры и отказе от права пользования ею, поскольку в силу положений ст. 1 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г. N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» регистрация является административным актом, место жительства гражданина не определяется местом его регистрации.
С выводами суда апелляционной инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
При этом из названия ст. 31 ЖК РФ следует, что ею регламентируются права и обязанности именно тех граждан, которые проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.
Следовательно, в случае выезда в другое место жительства право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника, в котором он проживал вместе с собственником жилого помещения, может быть прекращенонезависимо от того, что в момент приватизации спорного жилого помещения бывший член семьи собственника жилого помещения имел равное право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Таким образом, сам по себе факт наличия у ответчиков права пользования жилым помещением на момент его приватизации при последующем их добровольном отказе от этого права, не может служить безусловным основанием для вывода о сохранении за ними права пользования жилым помещением бессрочно.

В связи с вышеизложенным, к правоотношениям, возникшим между сторонами, положения ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» неприменимы.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу, что предусмотренных законом оснований для сохранения за ответчиками права пользования жилым помещением, в отношении которого возник спор, не установлено, а значит, отмена Судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан решения Белорецкого городского суда Республики Башкортостан в данной части является неправомерной.
Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, в связи с чем апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 23 октября 2014 г. подлежит отмене в части вынесения им нового решения об отказе в удовлетворении иска Репина С.П. и удовлетворении встречного требования Плохова С.Г. и Цыганова С.Г.
Руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 23 октября 2014 г. в части отмены решения Белорецкого городского суда Республики Башкортостан от 1 сентября 2014 г., которым удовлетворено требование Репина С.П. к Плохову С.Г., Цыганову А.С. о признании их утратившими (прекратившими) право пользования квартирой находящейся по адресу: , и выселении из квартиры и отказано в удовлетворении встречного иска Плохова С.Г., Цыганова А.С. к Репину С.П. о признании их приобретшими право пользования жилым помещением с сохранением права бессрочного проживания и вынесении в данной части нового решения об отказе в удовлетворении требования Репина С.П., удовлетворении встречного требования Плохова С.Г., Цыганова А.С., перераспределении расходов по уплате госпошлины и расходов за услуги представителя, отменить.
Решение Белорецкого городского суда Республики Башкортостан от 1 сентября 2014 г. в данной части оставить в силе.

Есть вопрос к юристу?

ОБ этом же указано в

О Б З О Р
судебной практики
Верховного Суда Российской Федерации
за январь-июль 2014 года

Споры, возникающие из жилищных правоотношений
3. В случае выезда в другое место жительства право
пользования приватизированным жилым помещением бывшего
члена семьи собственника может быть прекращено независимо от
того, что в момент приватизации это лицо имело равное право
пользования данным жильём с приватизировавшим его лицом.

Вместе с тем согласно ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи
собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с
данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его
супруг, а также дети и родители данного собственника.
В силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных
отношений с собственником жилого помещения право пользования
данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника
этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено
соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 13 постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г.
№ 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при
применении Жилищного кодекса Российской Федерации», по смыслу
чч. 1 и 4 ст. 31 ЖК РФ к бывшим членам семьи собственника жилого
помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены
семейные отношения. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц
(помимо супругов) с собственником жилого помещения, отсутствие у
них с собственником общего бюджета, общих предметов быта,
неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в
другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении
семейных отношений с собственником жилого помещения.
26
Правовые последствия отсутствия бывших членов семьи
собственника жилого помещения в жилом помещении по причине
выезда из него Жилищный кодекс Российской Федерации не
регламентирует.
Исходя из аналогии закона (ст. 7 ЖК РФ) к ситуации, связанной с
выездом из жилого помещения бывших членов семьи собственника,
подлежат применению положения ст. 83 ЖК РФ, а также разъяснения,
содержащиеся в п. 32 указанного выше постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14
«О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при
применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
Согласно этим разъяснениям судам необходимо выяснить, по какой
причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли
его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные
отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный
(работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи,
переехал в другой населённый пункт, вступил в новый брак и проживает
с новой семьёй в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему
препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц,
проживающих в нём, приобрёл ли ответчик право пользования другим
жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он
обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных
услуг и др.
При этом также необходимо учитывать, что отсутствие у
гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое
место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым
помещением по договору социального найма или права собственности
на жилое помещение само по себе не может являться основанием для
признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении
временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему
усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им
жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования
жилым помещением по договору социального найма может
подтверждаться различными доказательствами, в том числе и
определёнными действиями, в совокупности свидетельствующими о
таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма
жилого помещения.

Это судебными инстанциями учтено не было.
Кроме того, суд в нарушение требований ч. 4 ст. 198 ГПК РФ не
указал ни доказательства, на основании которых он пришёл к выводу о
том, что С. временно выехал из квартиры, ни доводы, по которым он 27
отверг показания свидетелей со стороны истца, являющиеся
доказательствами в силу ст. 69 ГПК РФ, о том, что ответчик
добровольно выехал в другое место жительства более 10 лет назад.
Указанные нарушения не были устранены и судом апелляционной
инстанции.
Ссылка судов на ст. 19 Вводного закона, положенная в обоснование
отказа в удовлетворении заявленных требований, признана ошибочной.
В соответствии со ст. 19 Вводного закона действие положений ч. 4
ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи
собственника приватизированного жилого помещения при условии, что
в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица
имели равные права пользования этим помещением с лицом, его
приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
При этом из названия ст. 31 ЖК РФ следует, что ею
регламентируются права и обязанности именно тех граждан, которые
проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом
помещении.
Следовательно, в случае выезда в другое место жительства право
пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника, в
котором он проживал вместе с собственником жилого помещения,
может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации
спорного жилого помещения бывший член семьи собственника жилого
помещения имел равное право пользования этим помещением с лицом,
его приватизировавшим.

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что С., будучи сыном
истца, не может являться бывшим членом её семьи в силу родства, также
несостоятельна, поскольку возможность признания детей бывшими
членами семьи их родителя – собственника жилого помещения в случае
достижения такими детьми дееспособности в полном объёме
действующим жилищным законодательством не исключается

— имеет ли в данной ситуации муж право пожизненного проживания в квартире бывшей жены именно на правах «отказника от приватизации», так как право проживания как член семьи собственника он утратил.

На мой взгляд, следует обратить внимание на то, для чего установлено указанное правило. Законодатель установил право пожизненного проживания для тех лиц, которые отказались от приватизации, но имели на нее право, поскольку таким образом защищалось их право продолжать проживать в данной квартире.

В рассматриваемом случае это не так — поскольку супруг уже использовал право на приватизацию, прав участия в ней он не имел, а значит и возможность, предоставленная ему законом, на него не распространяется.

Кроме того следует отметить, что не всегда и за лицом, отказавшимся от приватизации и обладавшим правом проживания в приватизированной квартире, такое право сохраняется.

Верховный Суд Российской Федерации указал в определении № 49-КГ15-7 от 4 августа 2015 г.,

В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ ≪О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации≫, действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

При этом из названия ст. 31 ЖК РФ следует, что ею регламентируются права и обязанности именно тех граждан, которые проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении.

Следовательно, в случае выезда в другое место жительства право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника, в котором он проживал вместе с собственником жилого помещения, может быть прекращено независимо от того, что в момент приватизации спорного жилого помещения бывший член семьи собственника жилого помещения имел равное право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.

Таким образом, сам по себе факт наличия у ответчиков права пользования жилым помещением на момент его приватизации при последующем их добровольном отказе от этого права, не может служить безусловным основанием для вывода о сохранении за ними права пользования жилым помещением бессрочно.

В Вашем случае лицо выехало из указанного помещения и не платило за его содержание, т.к. утратило право проживания в нем и подлежит выселению в обычном порядке.

Поэтому, можете обращаться в районный суд с иском о признании его утратившим право пользования\ данным жилым помещением

Закон имеет обратную силу, но только если это оговорено при внесении изменений в закон. В данном случае никаких оговорок при внесении изменений в закон не было.

третий член семьи — отец от приватизации отказался

Да, в связи с тем, что муж отказался от приватизации, у него есть право пожизненного проживания в квартире.

В квартире он зарегистрирован, но не проживает, коммунальные платежи не оплачивает.

В связи с тем, что в квартире он не проживает, коммунальные платежи не оплачивает, у него имеется иное жилое помещение на праве собственности, следовательно вы имеете право обратиться в суд с иском о признании его утратившим право пользования жилым помещением в связи с выездом из жилого помещения. В суде нужно будет доказать, что он не нуждается в данном жилом помещении, где у него есть право пожизненного пользования. Это выражается в том, что он не оплачивает коммунальные платежи, выехал из жилья, вывез все свои вещи, не пытался вселиться обратно с момента выезда. Если он будет доказывать, что выехал в связи с расторжением брака, то ему нужно будет доказать, что ему препятствовали вселиться обратно. Как правило суды, при наличии у таких лиц, иного жилого помещения на праве собственности, идут навстречу истцам и признают таких лиц утратившими право пользования. Решение об утрате права пользования служит основанием для снятия такого лица с регистрационного учета в УФМС

относительно обратной силы закона уточняю: раньше нужен был отказ всех проживающих, даже тех, кто ранее использовал право на бесплатную приватизацию (то есть более такого право не имеющие), а сейчас только тех, кто имеет право на бесплатную приватизацию. Человек настаивает, что имеет право пожизненного проживания, именно потому что в 2002 году дал добровольный отказ от приватизации. А с введением поправок в закон в 2012 году получается, что получение отказа от него и не требовалось, так как права на бесплатную приватизацию он уже на тот момент не имел.

К сожалению нет. тут нет обратной силы, так как право реализовывалось в момент действия иных требований.

Но как я указал выше — можете в судебном порядке признать его утратившим право пользования и снять с регистрации

Человек настаивает, что имеет право пожизненного проживания, именно потому что в 2002 году дал добровольный отказ от приватизации. А с введением поправок в закон в 2012 году получается, что получение отказа от него и не требовалось, так как права на бесплатную приватизацию он уже на тот момент не имел.

Это несущественно. Мало того, что данное правило защищало лиц, которые не использовали свое право на приватизацию и соответственно к нему отношения не имело, так человек этот в принципе утратил это право (даже если бы оно за ним сохранялось) по объективным обстоятельствам, которые были уже указаны выше.

Не получается то, о чем вы сейчас рассуждаете. Отношения, которые возникли в 2002 году возникли по закону, который действовал в то время, а то что в 2012 году были внесены изменения не отменяет того, что на отношения в 2002 году действовал закон от 2002 года. Не распространяются поправки 2012 года на отношения, возникшие в 2002 году. Вы когда в суд придете, то ваша трактовка законодательства не будет иметь значения. Это всего лишь домыслы, которые не подкреплены законодательно. Поправки 2012 года не отменили и не изменили закон, действовавший в 2002 году, поэтому у него право возникло и действует по сей день

Теряет ли право пожизненного пользования отказавшийся от приватизации?

Добрый день! В обсуждавшихся вопросах не нашёл ответы на мои вопросы:

1. Теряет ли право пожизненного проживания ранее отказавшийся от приватизации после выписки из квартиры, но потом обратно в неё прописавшийся? (покупается квартира, где муж и совершеннолетний сын отказались от приватизации и квартира была приватизирована на одну мать. После приватизации они выписывались на короткое время и прописались обратно. Выписка по ДКП в течении месяца после регистрации. ИМЕННО ТАКОЕ УСЛОВИЕ. При этом фактически все там проживали и не съезжали).

2. Является ли нотариальное заявление такого отказника в приватизации (о том, что отказывается от права пожизненного проживания, даёт согласие на ДКП и обязуется выписаться в течении месяца после регистрации ДКП) основанием для выписки его по суду (если сам не выписался через месяц).

01 Сентября 2015, 00:34 Роман, г. Москва

Ответы юристов (4)

Здравствуйте, Роман. Не поняла, о чем вопрос. Вы хотите остаться проживать в квартире, которая будет продана, или о чем-то другом спрашиваете? И какой смысл был сниматься с регистрации, если вы вновь там зарегистрировались? Снятие с регистрации, как и регистрации никак напрямую не свидетельствует об отсутствии или наличии права пользования жильем.

Доброй ночи! Я покупаю квартиру. С отказниками. Насчёт снятия с рег учёта и ПРАВОМ — понял. Что в отношении моего второго вопроса? Нотариальный отказ от такого права имеет силу?

01 Сентября 2015, 00:46

Любой документ имеет силу. Но для суда никакие доказательства не имеют заведомо установленной силы. Дело, в случае спора, будет рассматриваться с учетом всех обстоятельств. Давать какие-то прогнозы, не зная даже ни предмет, ни основания иска, который, может будет, а может, и нет, невозможно.

Вопрос не заключает в формальности — дал нотариальную расписку, или нет. Вопрос заключается в жилищных правах того, кто отказался от приватизации. По закону, отказ от защиты своих прав ничтожен. И еще неизвестно, при каких условиях он давал такую расписку. Может, мать ему пообещала вселить к себе, а потом откажется это сделать. И суд будет учитывать все, что касается обстоятельств вселения, проживания, условий, при которых расписка составлялась, а не просто расписку. Если мать его вселит и зарегистрирует у себя, никаких проблем у вас быть не должно.

Одно непонятно — к чему такие странные действия — сняться регистрации, потом снова зарегистрироваться. Как, по-вашему, суд должен это расценивать? Какая цель преследовалась, неясно. Тем, более, что никуда из квартиры не выезжал. Значит, и право пользования не утратил.

Татьяна, я писал не о расписке. Я писал о нотариальном заявлении что даёт своё согласие на продажу, отказывается от своего права бессрочного пользования и обязуется выписаться в течении месяца. Если он не выписался суд его выпишет на основании такого нотариального заявления?

01 Сентября 2015, 01:44

Нет никакой разницы, как именно называется документ. Значение имеет его содержание, а не то, как его назвали — расписка, нотариальное заявление (кстати, вряд ли там прямо так и написано: «нотариальное заявление», в лучшем случае — «заявление»), соглашение и т.д.

Я уже писала, что для суда никакие доказательства не имеют заранее установленной силы. Из этого и нужно исходить. И если дело дойдет до суда, вопрос вообще не о «выписке» будет решаться, а о прекращении права пользования. А вот прекратилось оно или нет, и будет суд решать с учетом всего, о чем я уже писала выше.

Кстати, его согласие на продажу вообще никакой юридической силы не имеет, т.к. собственник вправе распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. И собственник вправе продать квартиру не спрашивая согласия. Другое дело, что купивший квартиру с обременением обязан предоставить право пользования квартирой лицу, отказавшемуся от приватизации.

Уточнение клиента

Татьяна, я так и не понял. Попробую конкретизировать: у нотариуса такой отказник пишет заявление, то он отказывается от права бессрочного проживания, не возражает против продажи и ОБЯЗУЕТСЯ ВЫПИСАТЬСЯ И ФАКТИЧЕСКИ ОСВОБОДИТЬ КВАРТИРУ В ТЕЧЕНИИ МЕСЯЦА. Если он не выписался и фактически не освободил квартиру за этот срок, то какую силу в суде будет иметь такое заявление, заверенное нотариусом. Какая позиция судов по этому поводу? С одной стороны есть его обязательство (которое он не выполнил), с другой есть право проживания (которым он пользуется).

01 Сентября 2015, 10:36

Роман, я прекрасно поняла и ситуацию, и ваш опрос. Нет необходимости его пересказывать разными словами, ответ будет тот же самый. Заявление оценивается судом наравне со всеми остальными доказательствами. Заявление — это не предписание о выселении. И судебный спор, если дело дойдет до суда, всегда состязательный. А это означает, что кто из сторон что докажет, то, в результате и получит. Прямого ответа на ваш вопрос в законе нет. А суд выносит решение по внутреннему убеждению, руководствуясь законом. И что там будет в суде оцениваться, какие доводы будут приводиться, никому пока что неизвестно. Понять пока нужно одно — нельзя рассчитывать на то, что при предъявлении заявления суд его автоматически выселит. Ничего подобного, если будет суд, готовьтесь к защите своих интересов в полном объеме, а решение может быть не только в вашу пользу. Что касается обязательств, они могут даваться при разных условиях, в том числе, и не исключающих злоупотребления других лиц своими правами. А в этом случае суд в иске отказывает в силу закона.

Если в вашей ситуации так все гладко, мать заинтересована в продаже квартиры, почему бы ей не заключить с сыном договор о том, что она предоставляет ему право постоянного пользования в новой квартире? У что, казалось бы, проще? И у вас никаких проблем не возникнет, и сын будет с жильем. И уж если он в такой ситуации откажется выселяться, его выселить будет можно точно. Но вы, как я понимаю, ситуацию так как она есть, не описываете, а ответ хотите получить однозначный. А как раз в том, о чем вы умалчиваете, скорее всего, и кроется ответ.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Еще по теме:

  • Проживание иностранных граждан ответственность Ответственность за фиктивную регистрацию по месту жительства или пребывания закрепили в УК РФ Президентом РФ подписан Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 376-ФЗ, ужесточающий ответственность за нарушение правил регистрационного учета граждан РФ по […]
  • Пенсия за чечню сколько Пенсионное обеспечение ветеранов боевых действий в 2018 году В российском законодательстве есть отдельная категория граждан, которые имеют право на повешенную пенсию — это ветераны. В целях заботы о них в Российской Федерации был принят закон (в 1995 году) № […]
  • Разрешение соседа на строительство Как получить и составить согласие соседей на возведение дома ближе трех метров к границе участка Каждый человек, являющийся владельцем определенного земельного участка, может самостоятельно заниматься разными реконструкционными работами или строительством […]
  • Пенсия недееспособного Какие льготы положены опекунам недееспособных и психически больных граждан в 2018 году Появление в семье психически нездорового человека сопряжено с большими трудностями. Государство учитывает сложность обстоятельств семьи и назначает льготы опекунам […]
  • Как оформить правовой анализ Правовой анализ и составление документов Предположим, что для одобрения и заключения крупной сделки вам необходимо подготовить или изучить большой комплект документов, касающийся различных отраслей права. Подготовка такого комплекта может оказаться для […]
  • Как вернуть возврат в эйвоне ОБУЧАЮЩАЯ СИСТЕМА ДЛЯ ПРЕДСТАВИТЕЛЯ AVON Если вам пришла посылка с поврежденным, неисправным или бракованным продуктом AVON или просто Клиент отказался от продукта, у вас есть право вернуть этот продукт в компанию обратно. То есть, вы можете сделать […]
  • Налог на соц найм Предметом для составления такого рода сделки могут быть различные виды муниципального жилья, такие как квартиры, дома, коммунальные квартиры, которые находятся в собственности государства. стороны соглашения (договор заключается между физическим лицом и […]
  • Ук покушение на убийство статья Сколько дают за покушение на убийство человека по УК РФ Всякое преступное деяние представляет собой комплекс противоправных мер, предпринимаемых нарушителем, и включает в себя три стадии: подготовку, покушение и непосредственно деяние, которое можно […]